Le secteur de l’immobilier neuf commence à percevoir, au même titre que plusieurs secteurs de l’économie française, les premières conséquences directes de la crise sanitaire qui a débutée en janvier 2020. Toulouse et sa métropole n’est pas la seule dans le sud-ouest à afficher des résultats en nette baisse par rapport au 3ème trimestre 2019 : Bordeaux et Montpellier sont également impactées. Zoom sur les chiffres du marché par L’Observer.

Un contexte tendu pour le marché de l’immobilier neuf à Toulouse 

Dans ce contexte d’incertitude prolongée et de baisse progressive de l’offre et de la demande, les promoteurs de la métropole toulousaine alertent. 

Ils invitent les banques à continuer de soutenir les accédants dans leur projet d’accession immobilière et à les financer. Ils alertent également fortement Oppidéa, bras armé de la métropole en matière d’aménagement du territoire, pour qu’ait lieu, ce qu’appelle Jean Philippe Jarno, président de L’Observer, « un véritable choc de l’offre », en multipliant les appels à projets sur les ZAC et, enfin, appellent les collectivités locales à « fluidifier la délivrance des permis ».  

« Nous assistons déjà depuis quelques mois à une hausse constante des prix au m2, conséquence directe de la raréfaction des opérations mises en commercialisation sur le marché. Si la hausse des prix affecte directement les accédants et leur pouvoir d’achat, la baisse d’activité de la promotion immobilière impacte, elle, fortement l’emploi local. Rappelons qu’un logement neuf en construction correspond directement à deux emplois créés. Ce choc de l’offre réalisé par Oppidéa devrait se situer aux alentours de 2000 logements hors social à minima pour 2021 (pour rappel Oppidéa avait mis en commercialisation 1200 logements social inclus fin 2019). », nous précise Jean-Philippe Jarno.

3ème trimestre 2020, les chiffres du marché de l’immobilier neuf toulousain

1. Une situation déjà alarmante amplifiée par un 3ème trimestre catastrophique !

À l’image de la tendance enregistrée sur les grandes métropoles françaises, les volumes d’activité en promotion immobilière, au sein de l’aire urbaine de Toulouse, continuent leur chute. 

Cette baisse d’activité est amplifiée par un 3ème trimestre 2020 au plus bas, en lien avec une alimentation quasi nulle. En effet, seulement 458 logements ont été lancés commercialement sur le 3ème trimestre 2020 contre 1 736 sur le 3ème trimestre 2019, soit une chute des mises en vente de – 74%. Il s’agit de la plus faible alimentation sur un trimestre depuis 2008. Ainsi, sur les 9 premiers mois de l’année 2020, les mises en vente chutent de -45% avec moins de 3 000 mises en vente contre près de 5 500 sur le 1-3T 2019. Un volume proche des 9 premiers mois de l’année 2008 (2 690 mises en vente).

Face à cette quasi-absence de renouvellement de l’offre, la diminution des volumes de transaction se poursuit avec seulement 3 404 ventes au détail sur les 3 premiers trimestres, soit une diminution de 34% par rapport à la même période sur 2019 et un volume proche de l’année 2014 (3 020 ventes). Cette baisse représente tout de même près de 1 750 ventes en moins.

Cette contraction du marché est à mettre en lien avec plusieurs facteurs, tels que la crise sanitaire actuelle et une année d’élection municipale, mais pas seulement. En effet, ces facteurs aggravants viennent s’ajouter à une crise plus ancienne (depuis 2019), celle du manque d’offre. Le très faible renouvellement de l’offre au cours du 3ème trimestre 2020 accentue la situation avec seulement 4 579 logements disponibles à la vente à la fin du 3ème trimestre, soit une baisse de -23% par rapport à la fin du 3T2019. Un volume d’offre proche du stock constaté à la fin du 3ème trimestre 2012 (4 470 logements). Cette offre limitée commence tout juste à prendre en compte les prélèvements effectués par les promoteurs sur le stock de vente au détail pour alimenter les investisseurs institutionnels, mais pas entièrement. De futures ventes en bloc sont encore à venir et concernent pour partie des projets futurs, qui ne seront donc pas mis en vente au détail dans les prochains mois et pour partie l’offre disponible dans les opérations en cours de vente au détail. En effet, à ce jour, toutes les ventes en bloc n’ont pas encore été comptabilisées. Elles sont comptabilisées lorsque la vente est actée.

Sur ces volumes très limités, les ventes continuent d’être portées par la présence de la clientèle d’investisseurs avec 62% de l’activité, bien qu’enregistrant des volumes en baisse faute d’offre suffisante sur les typologies souhaitées (baisse de l’offre en T1 et T2). Les volumes de ventes sur les 9 mois de l’année 2020 se contractent que ce soit auprès de la clientèle d’investisseurs (-34%) ou auprès des propriétaires-occupants (-33%). A noter que les ventes en accession aidée connaissent une baisse beaucoup plus importante que les ventes en accession libre en lien avec des conditions de financement qui se durcissent et un contexte d’incertitude pesant sur les ménages.

En ce qui concerne le prix moyen des ventes, la hausse se poursuit pour atteindre près de 3.900 €/m² (coll. Libre hors stat.) mais moins rapidement que les dernières années, avec une inflation du prix de +2% vs 1-3T2019. Une hausse des prix qui ralentit.

En conclusion, les chiffres enregistrés sur les 9 premiers mois de l’année 2020 montrent un recul net de toute l’activité commerciale (-45% sur les mises en vente, – 34% sur les ventes et – 23% sur le stock). Il semble clair que la crise sanitaire actuelle, est un facteur aggravant des difficultés déjà nettement perceptibles sur l’année 2019, une crise de l’offre. En effet, une des principales difficultés sur le marché réside sur la capacité à réalimenter le marché en offre nouvelle.

2. Un constat similaire sur la ville-centre avec seulement 6 programmes lancés à la commercialisation sur le 3ème trimestre 2020

À l’échelle de la ville de Toulouse, le constat est le même sur les 9 premiers mois de l’année, avec des volumes de ventes et de mises en vente qui s’effondrent, respectivement -43% et -44%.

Le vrai point noir, sur le 3ème trimestre, est le nombre de mises vente : moins de 250 logements lancés à la commercialisation sur 3 mois, soit 6 nouveaux programmes seulement ! Ainsi, sur les 3 premiers trimestres 2020, 1 459 logements ont été mis en vente contre 2 627 sur la même période en 2019. Le 3ème trimestre a suivi la même tendance que le 2ème trimestre déjà catastrophique.

Face à cette quasi-absence d’alimentation, pas de miracle sur les résultats commerciaux, les ventes dégringolent avec 1 597 logements vendus en 9 mois contre plus de 2 800 sur les 9 premiers mois de 2019. La répartition des ventes par type d’acquéreur est similaire en termes de part, avec une présence des investisseurs plus importante (63%) que les propriétaires-occupants (37%).

Ces scores au plus bas impactent un niveau de stock, qui était déjà faible, avec seulement 2 087 logements disponibles à la vente, soit une baisse de -22% par rapport à la fin du 3ème trimestre 2019. Ce niveau d’offre, comme indiqué précédemment, ne tient pas encore compte de l’ensemble des prélèvements effectués par les promoteurs sur le stock de vente au détail pour alimenter les investisseurs institutionnels. Autrement dit, une crise de l’offre qui s’accentue et qui devrait continuer à court/moyen terme si le marché n’est pas réalimenté.

Enfin, le prix moyen de ventes en collectif libre au sein de la ville de Toulouse est en hausse de + 4% soit une hausse plus importante que celle constatée au sein de l’aire urbaine de Toulouse. Il atteint ainsi, sur les 3 premiers trimestres 2020, 4.150 €/m² (hors stationnement – collectif – hors logements aidés).

3. Et même situation alarmante pour le SICOVAL, avec aucun logement mis à la vente sur le 3ème trimestre 2020

À la suite d’une année 2019 record en termes de ventes (600 logements), l’activité au sein du périmètre du Sicoval s’effondre sur les 3 premiers trimestres 2020 (vs 1-3T2019) : -88% sur les mises en vente, -66% sur les ventes et -57% sur le stock disponible. Cette chute d’activité s’explique par une absence d’alimentation du marché. En effet, aucun logement n’a été lancé à la commercialisation sur le 3ème trimestre 2020.

Face à cette pénurie de nouveaux logements, les ventes ont chuté, avec seulement 158 logements vendus dont moins de 30 sur le 3ème trimestre, il s’agit du niveau le plus bas enregistré depuis que le marché est observé. Ces transactions ont été portées à 63% par la clientèle d’investisseurs.

Le très faible volume de mises en vente a également pour conséquence une chute du niveau de stock. Ainsi, à la fin du 3ème trimestre 2020, au sein du Sicoval, tout juste 180 logements sont disponibles à la vente : un marché en situation de pénurie.

À la suite de plusieurs années de hausse, le prix moyen de vente (hors stat. collectif libre) stagne à 3.860 €/m² (hors stat. – collectif – libre).

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