A l’image des chiffres nationaux, les volumes d’activité en promotion immobilière, au sein de Toulouse, de son l’aire urbaine et du SICOVAL, chutent sur le 1er semestre 2020, selon les derniers chiffres de L’Observer publiés cette semaine. Comme l’a rappelé Alexandra François-Cuxac, Présidente de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, lors de son interview mardi 21 juillet sur BFMTV, la crise du COVID a très fortement touché le marché de l’immobilier neuf, qui souffrait déjà d’un ralentissement d’activité lié à une période de pré-élection municipale plus longue que d’habitude. La demande reste présente mais la principale difficulté réside sur la capacité à réalimenter le marché d’offre nouvelle.

Marché de l’immobilier neuf sur l’aire urbaine de Toulouse : fort recul de l’activité commerciale

Les chiffres enregistrés sur le 1er semestre 2020 montrent un recul net de toute l’activité commerciale (-40% sur les mises en vente, – 37% sur les ventes et – 11% sur le stock)

Jean-Phlippe Jarnot, Président de L’Observer

Seulement 2 212 logements ont été lancés commercialement sur le 1er semestre 2020 contre 3 671 sur le 1er semestre 2019, soit une chute des mises en vente de – 40%. Il s’agit de la plus faible alimentation sur un 1er semestre depuis 2009 (2 044 mises en vente).

Face à ce renouvellement très limité de l’offre, la baisse des volumes de ventes s’est accélérée avec seulement 2 330 ventes au détail, soit une diminution de 35% par rapport au 1er semestre 2019.

La crise sanitaire n’a fait qu’accélérer un processus qui était déjà à l’œuvre : une crise de l’offre. En effet, pour rappel, sur l’année 2019, les mises en vente diminuaient déjà par rapport à 2018 et en fin d’année 2019, l’offre commerciale représentait seulement 9 mois de stock. A la fin du 1ersemestre 2020, le stock poursuit sa baisse avec seulement 5 112 logements disponibles à la vente (-11% vs fin 1er semestre 2019). 

Sur ces volumes très limités, les ventes continuent d’être portées par la clientèle d’investisseurs avec 62% de l’activité, bien qu’enregistrant des volumes en baisse faute d’offre suffisante. En effet, les volumes de ventes se contractent que ce soit auprès de la clientèle d’investisseurs (-37%) ou auprès des propriétaires-occupants (-33%). A noter que les ventes en accession aidée connaissent une baisse plus importante que les ventes en accession libre.

En ce qui concerne le prix moyen des ventes, la hausse se poursuit pour atteindre près de 3.900 €/m² .

Toulouse enregistre 2 fois moins d’activité qu’au 1er semestre 2019

A l’échelle de la ville de Toulouse, le constat est encore plus difficile avec des volumes qui ont été divisés par 2 par rapport à l’activité enregistrée en 2019.

Si l’on commence par l’alimentation du marché, il y a eu une baisse de 50% des mises en ventes par rapport 1er semestre 2019. Face à cette chute, les ventes ont suivi quasiment la même tendance avec une chute de -47% par rapport au 1er semestre 2019. Neanmoins, la répartition des ventes par type d’acquéreur est similaire à l’année précédente, avec une présence des investisseurs plus importante (65%) que les propriétaires-occupants (35%).

Cette dynamique impacte mécaniquement l’offre commerciale disponible à la vente avec moins de 2 300 logements en stock, soit une baisse de -17% par rapport au 1er semestre 2019. Une crise de l’offre qui s’accentue au sein de la ville centre.

Enfin, à l’image de la tendance constatée à l’échelle de l’aire urbaine de Toulouse, le prix moyen de ventes en collectif libre au sein de la ville de Toulouse est en hausse, mais de seulement + 2% contre les +5% de ces dernières années. Il atteint ainsi, au 1er semestre 2020, 4.120 €/m² (hors stationnement – collectif – hors logements aidés). 

Le Sicoval, des résultats alarmants en lien avec une absence d’alimentation de l’offre sur le 1er semestre 2020 

À la suite d’une année 2019 record en termes de ventes (600 logements), l’activité au sein du périmètre du Sicoval chute en lien avec la crise sanitaire ! 

Cette chute d’activité s’explique par une quasi-absence d’alimentation du marché. En effet, sur l’ensemble du 1er semestre 2020, seuls 2 programmes ont été mis en vente sur le marché, soit une baisse de -91% par rapport au 1er semestre 2019. 

Face à cette pénurie de nouveaux logements, les ventes ont chuté de -63% (vs 1er semestre 2019). Il s’agit du niveau le plus bas enregistré depuis 2009. Ces ventes ont été portées à 72% par la clientèle d’investisseurs. 

Le très faible volume de mises en vente a également pour conséquence une chute du niveau de stock. Ainsi, à la fin du 1er semestre 2020, au sein du Sicoval, tout juste 200 logements sont disponibles à la vente, soit 6 mois de stock théorique sur la base des ventes réalisées sur les 12 derniers mois : un marché en situation de pénurie. 

À la suite de plusieurs années de hausse, le prix moyen de ventes stagne à 3.860 €/m².

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