L’Observatoire immobilier du Sud-Ouest vient de publier les chiffres d’activité du logement neuf en Nouvelle-Aquitaine pour le 2e trimestre 2023. À la mi-année, les conditions de marché continuent d’inquiéter fortement les professionnels du secteur entre baisse des mises en vente, recul des ventes, augmentation du nombre des désistements et des prix qui continuent d’évoluer à la hausse.
Le marche de l’immobilier en gironde
A mi-parcours , la situation du marché immobilier girondin est toujours préoccupante au regard des années précédentes – des mises en vente en baisse de 14% au 2T2023, des ventes en recul de 52%, un niveau élevé de désistements.
Côté Bordeaux métropole, si le niveau des mises en vente progresse par rapport au 1 T2023, 480 unités mises sur le marché contre 271 , sur une année glissante, l’agglomération affiche tout de même une baisse de 34% des mises en vente. L’offre commerciale s’établit ainsi à 2 856 lots disponibles. Le niveau de vente continue lui aussi à inquiéter. Avec 289 unités vendues au 2T2023, le recul est de 57% sur une année glissante. A noter qu’un stock s’est constitué avec 210 lots livrés qui n’ont pas encore trouvé preneur. Côté prix, la hausse se poursuit et la métropole dépasse désormais la barre des 5 000€ le m2 .
En zoomant sur la ville de Bordeaux, on constate une tendance similaire : une reprise des mises en vente 231 contre 29 au 1 T2023 et une offre commerciale qui progresse avec 1 338 lots disponibles, + 19% sur une année glissante , mais un niveau de vente qui reste en fort recul , -68% sur un an avec seulement 71 ventes au 2T2023. Les ventes en secteur aménagé représente 17 de ces 71 ventes ( 24%). A Bordeaux aussi un stock de lots livrés est en train de se constituer.
Côté destination des ventes, les investisseurs sont en net recul . Ils représentent désormais moins d’un tiers des ventes quand ils étaient encore 52% il ya un an.
Côté prix en revanche, la ville semble se stabiliser. Le prix moyen au m2 s’établit à 5 293€/m2
Du côté du bassin d’Arcachon, on note un rebond d’activité sur ce 2T2023 avec des mises en vente en forte augmentation, 278 unités mises sur le marché à comparer au 80 du 1 T2023. L’offre commerciale s’établit ainsi à 471 lots disponibles. Le niveau de vente s’en ressent en conséquence puisque le secteur enregistre 85 ventes au 2T2023 , soit une progression de 37% sur une année glissante ( et même +102% si on compare au 1 T2023).
Côté destination des ventes, on constate que les investisseurs sont en net recul et représentent moins du tiers des acquéreurs (24% ) quand ils étaient encore 42% en 2T2022. Les propriétaires occupants sont donc désormais largement majoritaires ( 76%) . A noter que les ventes aidées sont quasi inexistantes, 7 sur 65. Côté prix de vente, ça continue de progresser à 5 579€/m2 soit une augmentation de 16% sur une année.
Sur le secteur littoral, hors Bassin d’Arcachon, l’activité est toujours atone avec 28 ventes enregistrées au 2T2023 pour 43 mises en vente et une offre commerciale qui s’établit à 151 lots disponibles.
Le secteur libournais est quant à lui à l’arrêt total avec 2 ventes au 2T2023.
Le marché de l’immobilier dans le sud aquitaine et à Pau
La morosité se confirme au 2 e trimestre pour l’activité de promotion immobilière en Sud Aquitaine (Pays basque et Sud des Landes). Si l’offre est stable à 961 lots disponibles contre 962 au 1 T2023 , en progression de 22% sur une année glissante, le niveau des ventes poursuit sa tendance baissière, 265 unités vendues soit – 8% sur une année glissante, même s’ il résiste tout de même mieux que dans le reste de la Nouvelle Aquitaine.
En revanche, les mises en vente s’effondrent : -45% par rapport au 1 T2023 et -36% sur une année glissante avec en conséquence un stock dur qui commence à se constituer
Côté destination des ventes, les ventes à investisseurs continent leur recul et représentent désormais moins de 30% des ventes. Côté ventes à occupants, à noter la percée des ventes en BRS qui représentent 13% de celles-ci et même des ventes aidées ce trimestre.
Côté prix, les niveaux de valorisation restent élevés : Après un pic à plus de 6000€/m 2 au 3T2022, les prix au 2T2023 s’établissent à 5 541€/m 2 avec parking, un prix stable par rapport au 1 T2023 .
L’activité se concentre toujours sur le secteur de la communauté de communes du Pays Basque mais les secteurs du Grand Dax et de Maremme Adour continuent leur progression.
Du côté de Pau, la tendance baissière se confirme aussi. Les mises en vente sont toujours réduites à la portion congrue, 31 mises en vente quand elles étaient 189 il y a un an à la même période soit 83% de baisse.
Même si le niveau des ventes se porte un peu mieux au 2 e trimestre , 37 lots vendus contre 5 au 1 T2023 , cela reste inférieur au niveau du 2 T2022 ( 66 ventes). Le niveau de l’offre commerciale – 168 lots disponiblesreste lui aussi inférieur au trimestre précédent et en baisse de sur une année glissante .
Côté prix, le secteur n’échappe pas à la hausse . Le prix de vente moyen avec parking s’élève à 3 962€/m 2 soit une hausse de 7% , le m2 a pris 274€.
L’activité se concentre toujours sur Pau et sa périphérie, et la destination des ventes s’équilibre entre investisseurs (51%) et occupants ( 49%). A noter aussi à Pau la progression des ventes en BRS, 4 ventes sur le trimestre soit 22% des ventes à occupants.
Le marché de l’immobilier dans le secteur de La Rochelle
La morosité s’installe sur le secteur rochelais. Même si les données d’activité sont légèrement à la hausse par rapport au 1 T2023 quasi atone, le contexte est globalement peu satisfaisant.
Le niveau de mises en vente, 44 lots, – certes en hausse par rapport au 1 T2023, reste tout de même en recul de 77 % par rapport à l’année dernière à la même époque. L’offre commerciale s’établit ainsi à 464 lots disponibles sur le secteur dont 255 lots sur la Rochelle. A noter que le stock de lots déjà livrés qui était de 21 unités au 1 T2023 a été en partie résorbé. 10 lots déjà livrés restent encore sur le marché.
Côté ventes, la tendance est toujours baissière . Au 2T2023 le secteur enregistre 68 ventes soit un recul de 57 % sur une année glissante. Ces ventes sont à 68% à propriétaires occupants, et se concentrent toujours sur la communauté d’agglomération de La Rochelle. Cependant à La Rochelle même qui enregistre 27 des 68 ventes , investisseurs et propriétaires occupants sont quasi à égalité.
Côté prix de vente , la hause se poursuit . Sur l’agglomération de La Rochelle, ils s’établissent à 5 607€/m 2 stationnement inclus en collectif libre, + 1 1 % sur un an tandis que La Rochelle semble s’installer durablement au-dessus de la barre des 6 000€/m 2 à 6191€/m2 au 2T2023 .
A noter que Royan connait un regain d’activité sur ce 2T2023 avec la mise sur le marché de 60 lots . L’offre commerciale s’établit ainsi à 144 lots disponibles. Le niveau de vente s’en ressent puisque le secteur enregistre 21 ventes soit 400% d’augmentation sur une année glissante. A noter que 19 des 21 ventes sont à propriétaire occupants et parmi celles-ci 5 sont en BRS .
Le marché de l’immobilier dans les secteurs de Limoges et Poitiers
Activité stable au 2 e trimestre sur Limoges, voire même légèrement à la hausse avec 46 unités mises en vente, une offre commerciale qui progresse pour s’établir à 137 lots disponibles et un niveau de vente qui reste stable avec 20 lots vendus. Ces ventes concernent à 55% des propriétaires occupants.
Côté prix, une légère baisse s’amorce. Au 2e trimestre le prix moyen au rn 2 stationnement inclus en collectif libre s’établit à 3 890€/m 2 soit un recul de 5% sur une année glissante.
Activité stable sur la CU du Grand Poitiers au 2T2023. Après un niveau de mise en vente exceptionnelle au 1 T2023 (175 lots), le niveau revient à la normal au 2T2023 avec 42 unités mises sur le marché. L’offre commerciale se stabilise ainsi à 241 unités disponibles.
Le volume de vente progresse légèrement avec 42 ventes ( contre 33 au 1 T2023) ce qui reste tout de même confidentiel.
Côté prix, comme Limoges, le secteur amorce une baisse avec un prix au m2 stationnement inclus en collectif livre qui s’établit à 3 666 €/m 2 soit une baisse de 8% par rapport au 1 T2023. Cependant sur une année glissante les prix augmentent de 6%.
L’analyse de Christophe Duportal, présidence de l’OISO :
« AU niveau national, la baisse des ventes de logements neufs est de l’ordre de 35 à 40 0/0 depuis le début 2023 sur une année glissante. La Nouvelle Aquitaine s’inscrit dans cette inquiétante tendance.
Les particuliers ne parviennent plus à stabiliser leur financement entre des taux d’emprunt garantis sur de trop courtes durées par les organismes bancaires et les difficultés des opérateurs à maîtriser leur coût de construction pour lancer leurs chantiers dans des délais raisonnables.
NOUS assistons ainsi sur la Nouvelle Aquitaine à l’apparition d’un stock dit « dur » (logements achevés mais non vendus) qui a quasiment doublé sur une année.
Néanmoins, les correctifs de prix demeurent assez limités et ne jugulent pas la tendance haussière des prix de vente. »
À propos de l’OISO
L’Observatoire Immobilier du Sud-Ouest recueille, analyse et diffuse les données d’activité du logement neuf en Nouvelle-
Aquitaine. L’association qui est présidée par Christophe Duportal, réunit plus de 770 adhérents et partenaires sur l’ensemble de la Région : promoteurs immobiliers, aménageurs, bailleurs sociaux, collectivités territoriales, agences d’urbanisme, banques, industriels. Lieu de réflexion, d’échange et de partage entre professionnels du logement neuf, l’OISO délivre des données de marché territorialisées, exhaustives, précises et fiables, disponibles ici.
