Un troisième trimestre toujours plus alarmant, dans la continuité baissière du 1er semestre 2021 

 Les tendances du premier semestre 2021 confirmaient un cycle bas préoccupant, démarré dès 2019 avant la crise sanitaire (rareté foncière, ralentissement du nombre de projets) et renforcé par les facteurs aggravants de l’année 2020 (confinements, année électorale, vente en bloc importante). 

Le mouvement baissier observé continue de se traduire dans les chiffres du 3e trimestre. 

Ainsi, au sein de l’aire urbaine de Toulouse, la tendance ne fait que s’aggraver. Chaque trimestre connaît depuis le début de l’année une baisse de ses mises en vente : 1.500 au 1er trimestre 2021, puis 900 au 2e trimestre pour atteindre 700 mises en vente seulement ce trimestre. En regard, si les ventes nettes au détail se sont maintenues entre le 1er et le 2e trimestre autour de 1.400 ventes, elles chutent fortement au 3e trimestre, en lien avec la faible alimentation du marché : seulement 1.000 ventes enregistrées. 

Cette situation continue d’amoindrir le stock, déjà historiquement bas, comptant moins de 3.800 logements. 

En un an, par rapport au 3e trimestre 2020, le stock s’est ainsi réduit de plus de 1.100 logements, traduisant un très faible renouvellement de l’offre dans le cadre d’un marché demandeur. 

Dès lors, la situation de pénurie de logements en promotion immobilière semble de plus en plus proche, le volume ne permettant pas de répondre à la demande en termes quantitatifs comme qualitatifs. 

Si au cours des derniers trimestres la part de ventes à investisseurs se stabilisait autour de 70% des ventes (collectif, toutes ventes libre et aidé), on note sur ce trimestre une tendance en faveur des ventes à occupants qui représentent 48% de celles-ci sur le trimestre (du fait des ventes aidées). En collectif libre en revanche, la part à investisseurs recule mais reste majoritaire à 66% des ventes (près de 80% sur les deux trimestres précédents), aussi cet état de fait est lié aux ventes aidées sur ce trimestre. Par ailleurs, la faible alimentation du marché et l’assise réduite du nombre de ventes sur laquelle porte ce trimestre ne permet pas d’en tirer de conclusion à ce stade, il s’agira d’un mouvement à observer dans les trimestres à venir. 

Les prix continuent d’augmenter, sous l’effet des contraintes précédemment évoquées, pour atteindre sur les trois premiers trimestres de l’année 3.940 €/m² à occupants et 4 040 € à investisseurs (hors stationnement, collectif libre), soit une augmentation de 3% en un an. 

Nous évoquions au trimestre précédent l’annulation du Plan local d’urbanisme intercommunal habitat (PLUiH), ajoutant une contrainte supplémentaire à la construction de logements. Depuis, Toulouse Métropole a adopté un « pacte métropolitain pour l’habitat » précisant le volume et la répartition des objectifs de production de logements en l’absence du PLUI-H. L’objectif de construction de logements à l’échelle de la métropole retenu dans ce Pacte s’élève à 7.000 logements par an, soit un objectif semblable à celui du PLUi-H de 2019. Ce volume est réparti entre la commune centre (3.500 logements/an) et trois groupes de communes. 

Afin d’atteindre ces objectifs, il sera nécessaire de favoriser nettement la relance de l’activité de la promotion immobilière, notamment compte tenu de la situation presque critique dans laquelle le marché de la promotion se trouve aujourd’hui. 

Ville de Toulouse : un marché quasiment à l’arrêt 

A l’échelle de la ville de Toulouse, la tendance baissière se confirme pour atteindre des niveaux toujours plus bas

Nous rappelions au trimestre dernier un volume de 1.190 logements mis en vente en période de cycle haut (2017-2019) pour comparaison. Les mises en vente ce trimestre s’effondrent pour atteindre seulement 300 mises en vente sur la ville. Ce niveau est historiquement bas puisque jamais connu au cours des dix dernières années (il faut remonter à 2008-2009). Il s’agit d’un volume comparable et même inférieur à celui des mises en ventes lors du 2e trimestre 2020, en plein confinement (350 mises en vente). 

En parallèle, les ventes au détail baissent fortement aussi, pour s’aligner sur le même volume observé au 3e trimestre 2020, avec 450 ventes seulement et le niveau du stock continue de s’amenuiser avec moins de 2.100 logements à la vente, frôlant également une situation de pénurie. 

En lien avec le faible volume d’activité observé, la part des ventes de la ville centre sur l’ensemble de l’aire urbaine se réduit encore, pour ne représenter que 43% de celles-ci, quant elles représentaient 53% sur la période 2018-2019. 

Pour note, la répartition entre ventes à investisseurs et ventes à occupants est égale ce trimestre, un niveau de vente à occupants proche de celui connu au 2e trimestre 2020, mais jamais atteint depuis 2006 (57% de ventes à occupants). De la même manière, le peu de volume de ventes sur lequel porte ce constat ne permet pas d’en tirer d’enseignement à ce jour mais sera observé sur les prochains trimestres. 

Pour finir, le prix, à l’instar de l’aire urbaine, poursuit son augmentation pour s’élever à 4.350 €/m² (hors stationnement– collectif – logement libre TVA pleine), soit plus de 100 €/m² de plus qu’au 3e trimestre de l’année passée. 

Une tendance sur le marché de la promotion immobilière du Sicoval moins maussade qui parvient à se maintenir, mais dans un volume d’activité qui reste faible 

L’alimentation du marché de la promotion immobilière au sein du Sicoval se maintient, bien que plus modestement qu’aux trimestres précédents, avec 97 mises en vente au cours de ce 3e trimestre (contre 109 au 1er trimestre 2021 et 120 au 2e trimestre). Le marché s’est par ailleurs montré assez réactif, avec plus de 110 ventes ce trimestre, un chiffre plus important que les 4 derniers trimestres. Ce trimestre, les ventes ont été portées par les occupants, à plus de 64% toutes ventes confondues, portées par les ventes aidées. En collectif libre, 60% des ventes ont été destinées à investisseurs, en recul également (contre 75-80% au cours des derniers trimestres) 

Ces tendances d’activité restent toutefois relativement faibles par rapport aux niveaux connus au cours de la période 2018-2019, comptant environ 300 ventes par semestre. 

Compte tenu de ces dernières, au cours du 3e trimestre, le stock baisse légèrement (passant de 261 au trimestre précédent à 245), mais se maintient malgré tout, grâce à l’alimentation observée, concentré sur Castanet-Tolosan, Baziège et Ramonville-Saint-Agne. 

On note au sein du Sicoval, à rebours de l’aire urbaine toulousaine, une très légère baisse des prix : 3.960 €/m² hors stationnement – collectif – libre TVA pleine ; contre 4.020 € au trimestre précédent. Le niveau de prix reste toutefois plus élevé que les prix observés en 2020 et sur le 1er trimestre 2021, qui restaient en dessous des 3.900 € / m².