Même si ce n’est pas une surprise, l’année 2020 a fragilisé le marché du logement neuf sur l’aire urbaine de Toulouse. C’est en tout cas le constat dressé par Jean-Philippe Jarno, Président de l’ObserveR, observatoire du marché du logement neuf, le 12 février dernier, à travers la présentation de l’évolution des indicateurs. 


Pour qui suit les publications de l’ObserveR, la présentation du bilan 2020 du marché du logement neuf sur l’aire urbaine de Toulouse est quasiment tout sauf une surprise. Déjà, 2019, annonçait une fin de cycle, sans que la pandémie n’y prenne encore part, comme le souligne Jean-Philippe Jarno, président de l’ObserveR, le baromètre du marché du secteur depuis 19 ans :

L’année 2019 avait été marquée par la conjonction de deux événements, le ralentissement des délivrances de permis de construire (en raison de l’approche des élections municipales ndlr) ainsi que le bon dynamisme des marchés entre 2016 et 2018.

Fin 2019, le faible renouvellement de l’offre de logements confirmait l’état sous-offreur du marché sans que la dynamique ne soit rompue pour autant. 

2020, année des décrochages

Ce qui ne devait être qu’une phase de pénurie plus ou moins sensible a été accentuée par la pandémie tout au long de l’année 2020. Ainsi, le volume de logements mis en vente est passé de 7 000 en 2019 à 4 313 en 2020, soit une baisse de 38 %. Certes, ce n’est pas propre à l’aire urbaine de Toulouse, puisque conforme – et même plus faible – qu’au niveau national. Il n’empêche que l’on retrouve là le niveau le plus faible depuis 2009. Dans la foulée, à la fois cause et conséquence, les ventes au détail ont reculé de 36 % sur l’aire urbaine, et même de 45 % sur la Ville de Toulouse. Le stock n’en profite même pas pour lequel la baisse est de 15 % entre 2019 et 2020, confirmant un statut de marché de sous-offre, que ce soit sur l’aire urbaine ou à Toulouse. 

Même si les volumes sont limités, les investisseurs tiennent bon et continuent de porter une majorité du marché, soit 62 % de l’activité. Hélas, pour l’instant, les accédants sont en repli (-31 %), mais plus encore, c’est le segment de marché en accession maîtrisé et TVA réduite qui dévisse de 47%. La seule hausse notable, mécanique et logique, est le prix moyen des ventes, à 3 920 €/m2 (collectif libre hors stationnement). 

La situation à Toulouse n’est pas plus enviable que sur l’aire urbaine, même si le renouvellement de l’offre au 4ème trimestre est moins « catastrophique » que les deux précédents. Quant au secteur du Sicoval, avec seulement 200 logements disponibles à la vente, le marché, clairement sous-offreur, est dans une situation « alarmante » pour reprendre le qualificatif de l’ObserveR.

Ce n’est donc pas l’année 2020 qui a provoqué une crise, comme l’a expliqué Jean-Philippe Jarno, mais plutôt « renforcé les effets d’une crise préexistante, en ralentissant encore davantage la production. Il semble clair que la crise sanitaire actuelle ne constitue qu’un facteur aggravant des difficultés déjà nettement perceptibles sur l‘année 2019 ».

Face à cette crise de l’offre, le président de l’ObserveR a tracé une voie « plus que jamais essentielle » : « La variable d’ajustement sur le marché toulousain sera la capacité à fabriquer du foncier, à développer une offre nouvelle en secteurs aménagés, mais aussi en diffus »