Jean-Philippe JARNO, Président de l’Observer de l’immobilier toulousain, fait le point sur le marché de l’immobilier neuf en cette année 2019, marquée par une baisse des mises en vente et des stocks ainsi qu’une hausse du prix de vente sur Toulouse et son agglomération tout comme sur le territoire du SICOVAL. La demande reste néanmoins très forte sur l’Aire Urbaine de Toulouse, tant pour les investisseurs que pour les propriétaires-accédants, dont la part est en hausse sur l’année.

1. Le bilan du marché de l’immobilier neuf sur l’année 2019 sauvé par la bonne dynamique des ventes et la hausse des ventes en bloc.

Au sein de l’aire urbaine de Toulouse, le marché de la promotion immobilière poursuit sa baisse en 2019, en lien avec une nouvelle diminution des mises en vente : 6 666 logements commercialisés en 2019 contre 7 200 en 2018 (soit – 7%). Les 1 365 nouveaux logements lancés à la commercialisation, sur le 4ème trimestre 2019, ne permettent pas d’inverser la tendance d’une année 2019, déjà mal engagée.

Cette baisse a engendré une contraction des ventes avec 6 853 logements vendus en 2019 contre 7 176 en 2018, soit une diminution de 5%. Un fléchissement de l’activité moins important que sur les mises en vente, signe d’une demande toujours aussi forte sur le territoire.

De plus, il est à noter que cette baisse des ventes au détail est compensée dans le marché par une hausse de +15% des ventes en bloc. Ainsi, sur les ventes totales, l’activité se maintient avec 8 533 ventes (+2% vs 2018).

La bonne dynamique des ventes est portée par un contexte de marché qui reste favorable avec une appétence forte des investisseurs pour le dispositif Pinel (ils ont représenté 65% des ventes), mais également des propriétaires occupants attirés par un coût de l’argent au plus bas. Des acquéreurs-occupants qui ont, d’ailleurs été plus importants en 2019 avec une hausse des ventes de + 15% (2 397 ventes en 2019 contre 2 081 en 2018). De bons résultats commerciaux qui s’expliquent par une augmentation des ventes en accession « aidée » : 1 112 ventes « aidées » en 2019 (dont 50% réalisées en PSLA et 40% via le dispositif de « prix maitrisé ») contre 890 en 2018. Les ventes en accession « libre » se maintiennent.

En plus de freiner la dynamique des ventes, le faible renouvellement de l’offre en 2019 n’a pas permis de reconstituer un niveau d’offre suffisant. Le stock s’amenuit, avec 5 324 logements disponibles à la vente contre 5 850 en fin d’année 2018 (500 logements en moins). Cette offre reste limitée et représente, à la fin de l’année 2019, 9,3 mois de stock théorique, signe d’un marché sous-offreur. Ce constat s’inscrit dans la tendance observée au sein des grandes métropoles françaises.

Une situation du « manque d’offre plus que du choc d’offre » qui a pour conséquence une inflation sur le prix moyen des ventes, autre point noir de ce bilan 2019. En effet, ce prix poursuit sa hausse en 2019 (+5% par rapport à 2018) pour atteindre 3 866 €/m² (hors stationnement – collectif – hors logements aidés), soit 200 €/m² de plus. Une tension forte des valeurs en promotion immobilière qui devrait continuer de s’accroître dans les prochains trimestres, accentuant encore un peu plus le phénomènes de désolvabilisation des ménages, propriétaires-occupants comme investisseurs, dans l’acquisition d’un logement neuf et ce, compte tenu de la faiblesse de l’offre.

Au final, le bilan de l’année 2019 confirme les 1ers signes d’inquiétudes avec une nouvelle baisse des mises en vente et de l’offre commerciale disponible ainsi qu’une hausse des prix de vente et rien de laisse penser que cette hausse va s’arrêter en 2020.

explique Jean-Philippe JARNO, présidence de l’Observer

2. Une ville-centre qui se maintient, sauvée par l’appétence de la demande

A L’échelle de la ville de Toulouse, le constat est partagé entre bonne nouvelle liée à la dynamique des ventes et un constat alarmiste au regard d’un niveau de stock toujours au plus bas !

Si l’on commence par la bonne nouvelle, l’activité se maintient en terme de résultats commerciaux avec des ventes stables en 2019, sur des volumes record, c’est-à-dire à plus de 3.700 ventes. Cette bonne dynamique des ventes confirme que la demande est bien présente au sein de la ville de Toulouse. Et ce, que ce soit, auprès – des investisseurs qui restent majoritaires avec 66% des ventes (l’attrait du dispositif Pinel continue d’être localement fort) – ou des propriétairesoccupants enregistrant des volumes de ventes en hausse (+16% en 2019).

La bonne présence des acquéreurs occupants dans l’activité est une autre bonne nouvelle pour ce bilan 2019 : 1 226 ventes à occupants en 2019, un record sur une année ! Ces ventes ont été portées par l’accession « aidée » à travers le dispositif de « prix maitrisés », le PSLA et les ventes NPRU en TVA à 5,5%. Elles représentent au total 54% des ventes à occupants, soit 665 logements « aidés » vendus. Il s’agit là également d’un volume record de ventes « aidées » à propriétaires-occupants au sein de la ville de Toulouse.

En 2019, les volumes de ventes restent bons mais ils auraient sans doute pu être meilleurs si le marché avait été mieux alimenté en offre nouvelle. En effet, les mises en vente sont en baisse de -2% en 2019 par rapport à 2018. Une diminution toutefois moins importante que celle enregistrée au sein de l’aire urbaine, en lien avec une bonne alimentation sur la ville au 4ème trimestre 2019 (851 mises en vente contre 678 au 4ème trimestre 2018).

Les bons résultats commerciaux couplés à une contraction des mises en vente conduisent mécaniquement à une diminution significative de l’offre commerciale disponible à la fin d’année 2019. Ainsi, fin 2019 seulement 2 474 logements sont disponibles à la vente, soit une chute de 16%. Cette offre représente moins de 8 mois de stock théorique, soit un marché sous-offreur voire de pénurie.

L’autre zone d’ombre de ce bilan annuel est le prix de vente. A l’image des grandes métropoles française, celui-ci poursuit sa hausse (+5% vs 2018) et dépasse les 4.000 €/m² (hors stationnement – collectif – hors logements aidés), soit près de 4.300 €/m² (avec stationnement – collectif – hors logements aidés).

3. Sicoval, de bons résultats commerciaux en lien avec la forte alimentation du marché en 2018

La dynamique au sein du Sicoval est quelque peu différente, en lien avec un pic des mises en vente en 2018 : 790 logements lancés à la commercialisation (alimentation record). Face à ce pic, les ventes se sont bien comportées et ont été réactives.

Ainsi, sur l’année 2019, le marché a enregistré un volume record de vente avec 588 logements vendus (+33%) porté à plus de 70% auprès de la clientèle d’investisseurs.

Après une année 2018 exceptionnelle, en terme d’alimentation, l’approvisionnement en 2019 est en baisse avec 358 mises en vente, soit un volume comparable aux années précédentes. Même constat pour le stock d’offre qui chute à 291 logements disponibles à la vente (-46% vs 2018), soit un stock proche des années 2015-2017.

A l’image du territoire toulousain, les prix de vente sont en hausse de +4% par rapport à 2018 : 3.867 €/m² (hors stationnement – collectif – hors logements aidés), soit près de 4.128 €/m² (avec stationnement – collectif – hors logements aidés).