Le 9 novembre 2023 se tenait la conférence du 3ème trimestre 2023 de l’Observer en présence de Laetitia Vidal, présidente de l’Observer de l’immobilier toulousain, et de Stéphane Aubay, président de la FPI Toulouse Occitanie.

Les indicateurs du 3ème trimestre 2023 confirment la continuité de la crise immobilière actuelle. La baisse des volumes de ventes et de mises en commercialisation persiste, avec des désistements élevés reflétant un contexte de marché contraint. Les conditions d’accès au prêt bancaire demeurent difficiles, contribuant à maintenir les volumes à un niveau historiquement bas.

Malgré ses obstacles, quelques lueurs d’espoir se dessinent avec notamment une hausse des ventes en blocs, une stabilité apparente des prix de vente, et surtout un passage de Toulouse en zone A, une bonne nouvelle pour les investisseurs et pour les accédants à la propriété.

Découvrez sans plus attendre les chiffres du marché immobilier neuf toulousain du troisième trimestre 2023.

Le passage de Toulouse en zone A

Le déplacement de la zone B1 à la zone A de la ville de Toulouse, depuis le 3 octobre 2023, représente d’abord une nouvelle majeure pour les investisseurs immobiliers. Cette transition impacte divers paramètres essentiels, influant directement sur la rentabilité et l’attrait des investissements dans la Ville Rose.

En effet, ce changement entraine une augmentation des plafonds de loyers Pinel et Pinel+. En zone A, les montants maximaux autorisés pour les loyers sont supérieurs à ceux de la zone B1. Cette évolution signifie que les investisseurs auront la possibilité de générer des revenus locatifs plus substantiels.

Suite à la reclassification de Toulouse en zone A, le plafond de revenus pour l’éligibilité au Prêt à Taux Zéro connaît une augmentation. Il devient donc accessible à un nombre bien plus important de ménages. De plus, l’élévation du coût de l’opération pris en considération dans le calcul permet aux acquéreurs de bénéficier d’un montant plus élevé de PTZ.

Il est important de rappeler que le PTZ vise à faciliter l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes et intermédiaires. Il est accordé en complément d’un ou plusieurs autres prêts, dans le but d’acquérir ou de construire un logement (résidence principale), sous réserve de conditions de ressources.

À partir de 2024, ce dispositif sera limité aux logements neufs collectifs exclusivement.

Le bilan du 3ème trimestre

Les indicateurs du 3ème trimestre 2023 confirment la crise observée sur les 6 premiers mois de l’année : la baisse des volumes se poursuit

Les indicateurs du 3ème trimestre 2023 confirment la poursuite de la crise qui a marqué les six premiers mois de l’année sur le marché immobilier. Les volumes de ventes et de mises en commercialisation demeurent en baisse. À la fin du 1er semestre 2023, les volumes ont chuté de manière significative, sauf pour les mises en ventes à Toulouse. Malheureusement, le 3ème trimestre ne présente pas d’amélioration significative, les volumes restant à un niveau historiquement bas.

Les mises en ventes connaissent une réduction de 43% par rapport à la même période en 2022, et les ventes sont en chute de 52%. Les désistements restent élevés, représentant 28% des annulations, reflétant un contexte de marché contraint. Les conditions d’accès au prêt bancaire restent difficiles, voire se durcissent davantage.

Les propriétaires occupants représentent plus de 50% des ventes, avec une légère hausse des ventes aux investisseurs par rapport au 1er semestre 2023. Les ventes « aidées » progressent légèrement mais restent stables par rapport à 2022.

Malgré les obstacles à la commercialisation auprès des particuliers, les ventes en blocs augmentent, avec une hausse de 69% par rapport au 1er-3T2022. Cependant, ce volume reste bien en deçà des chiffres de 2021.

Le stock d’offres commerciales est stable, mais il diminue plus rapidement que le volume des ventes, ce qui équivaut à un stock théorique de 17 mois à la fin de septembre 2023.

Les prix de vente, bien que légèrement stables par rapport au début de l’année, continuent d’augmenter par rapport aux années précédentes, en raison de l’offre limitée et des coûts de travaux qui ont un impact significatif sur le prix par mètre carré.

L’activité immobilière demeure concentrée sur Toulouse, suivie par la deuxième couronne, avec des communes telles qu’Eaunes, Castanet-Tolosan ou Muret enregistrant entre 70 et 100 ventes sur les trois premiers trimestres. La première couronne reste en deçà de ses engagements en matière de délivrance de permis de construire.

Enfin, au 3ème trimestre 2023, 10 programmes en résidences services sont en cours de commercialisation, dont 6 résidences seniors et 4 résidences étudiantes, avec un volume de vente limité. Après 9 désistements, il reste plus de 340 logements en résidences services à l’offre à la fin du trimestre.

Toulouse : le stock de logements diminue par rapport au 1er semestre 2023, en lien avec une alimentation plus modérée

À Toulouse, une évolution significative est observable par rapport au 1er semestre 2023. Contrairement à cette période, le 1-3T 2023 connaît une forte baisse des volumes, reflétant la tendance générale observée dans l’aire urbaine. Les mises en ventes, qui étaient stables en début d’année, ont diminué de 12% par rapport à l’année précédente, avec moins de 240 nouveaux logements mis sur le marché, portant le total à 1 430 logements depuis janvier.

Les ventes au détail, qu’elles concernent les investisseurs ou les propriétaires occupants, suivent la même tendance qu’à l’échelle de l’aire urbaine, avec une diminution de moitié par rapport au 1-3T2022, soit moins de 840 logements vendus sur la période, atteignant un niveau bas sans précédent.

L’offre commerciale diminue de 10% par rapport au stock disponible à la fin du 1er semestre, avec 2 180 logements disponibles. Néanmoins, il s’agit d’une augmentation de 11% par rapport à l’offre observée à la fin du 3ème trimestre 2022.

Les prix de vente se stabilisent et demeurent dans la même fourchette qu’au 1er semestre 2023, soit environ 4 780 €/m² (hors stationnement collectif), dépassant les 5 000 €/m² en incluant le stationnement. Cette situation reflète les défis actuels du marché immobilier toulousain.

Aucun nouveau logement mis en vente sur le 3ème trimestre 2023 sur le SICOVAL et une dynamique des ventes encore ralentie

À l’échelle du SICOVAL, le 3ème trimestre 2023 a été marqué par l’absence de nouvelles mises en vente. Toutefois, le volume des ventes sur les trois premiers trimestres a connu une réduction de 36% par rapport au 1-3T2022, bien que cette baisse soit moins prononcée que celle observée au cours du 1er semestre. Malgré cela, il est important de noter qu’il y a eu 50 désistements, représentant 20% des annulations au cours de cette période.

L’offre commerciale demeure stable, avec environ 420 logements disponibles, ce qui représente toujours une augmentation de 33% par rapport à la même période de l’année précédente.

Les prix de vente augmentent de manière plus modérée en 2023, avec une hausse de 4% en un an. Ils s’établissent autour de 4 510 €/m² (hors stationnement collectif), reflétant une valorisation plus mesurée par rapport aux périodes précédentes. Cette tendance illustre les spécificités du marché immobilier dans la région du SICOVAL.

L’aire urbaine de Toulouse continue d’être plus fortement impactée par la chute des mises en vente que les métropoles voisines

Par rapport aux métropoles voisines, l’aire urbaine de Toulouse présente une chute significativement plus marquée des volumes de mises en vente, avec une baisse de 43% entre le 1-3T2023 et le 1-3T2022. En comparaison, cette réduction est moins prononcée, atteignant seulement 26% pour la région de Bordeaux et 17% pour la région de Montpellier.

Les ventes connaissent également une forte diminution sur tous les territoires, avec une chute de 57% pour la région bordelaise, de 52% pour l’aire urbaine toulousaine et de 43% pour la région de Montpellier.

En revanche, la hausse des prix est plus modérée à l’échelle de l’aire urbaine de Toulouse, avec une augmentation de 3%, tandis que les autres territoires enregistrent une progression d’environ 5 à 6%. Cette situation reflète les disparités entre les marchés immobiliers régionaux, avec des impacts différents sur les prix et les volumes de ventes.

Synthèse 

Au 3ème trimestre 2023, les indicateurs confirment la crise du marché immobilier observée au cours des 6 premiers mois de l’année. Les volumes de ventes et de mises en commercialisation continuent de baisser, avec une chute significative des ventes (-52%) et des mises en ventes (-43%) par rapport à la même période en 2022. Les désistements augmentent, représentant 28% des annulations, et les conditions d’accès au prêt bancaire demeurent contraignantes.

La part des ventes aux propriétaires occupants reste élevée, tandis que les ventes aux investisseurs augmentent légèrement par rapport au 1er semestre. Les ventes « aidées » progressent, mais restent en deçà des chiffres de l’année précédente.

Le stock d’offres commerciales est stable, mais en légère diminution par rapport au trimestre précédent, ce qui équivaut à un stock théorique de 17 mois de ventes à la fin de septembre 2023.

Malgré une légère baisse par rapport au début de l’année, les prix de vente continuent d’augmenter en 2023 en raison de l’offre limitée et des coûts de travaux. Toulouse demeure le principal moteur de l’activité immobilière, suivie de près par la deuxième couronne de la ville. La dynamique des ventes reste faible dans le SICOVAL, avec aucune nouvelle mise en vente au 3ème trimestre.

En comparaison avec les métropoles voisines, l’aire urbaine de Toulouse enregistre une baisse des volumes de mises en vente plus importante, bien que la hausse des prix soit plus modérée que dans d’autres régions.

Informations complémentaires

Pour se tenir informé(e) : Le site https://www.cercoccitanie.fr permet de découvrir et de visualiser tous les permis délivrés dans la région Occitanie.

Bon à savoir : Le dispositif Pinel se poursuit jusqu’en décembre 2024.