L’observatoire Immobilier du Sud-Ouest (OISO), présidé par Pierre Vital et regroupant 110 adhérents (promoteurs, aménageurs, bailleurs sociaux, etc.) a présenté les résultats du marché du logement neuf du 3ème trimestre 2020 sur la Gironde et le Pays-Basque. Dans un contexte sans précédent, de nouvelles lignes semblent s’y dessiner. 


Gironde, Pays-Basque, le marché du logement en Aquitaine amorce de nouveaux virages

Le département de la Gironde a enregistré depuis le 1er trimestre 2020 un recul des ventes, accentué au 2ème trimestre. Même avec un rebond au 3ème trimestre, la baisse s’établit à 42 % si l’on compare les niveaux de ventes de logements neufs par rapport aux trois premiers trimestres de l’année 2019. Comme l’indique l’OISO, on note une « évolution des ventes de l’Est vers l’Ouest, avec toujours une concentration sur la métropole ». Ce phénomène s’explique en partie par une alimentation de l’offre concentrée sur la métropole

Bordeaux distance le reste de la métropole 

La métropole bordelaise présente une photographie de l’activité de promotion de logements neufs qui peut être trompeuse. Là aussi, le recul net des ventes est un fait, avec un volume divisé par deux à date comparable.

Lorsque l’on compare la cartographie du territoire entre 2019 et 2020, nous nous apercevons que de nombreuses zones de la métropole ne sont quasiment plus alimentées en mises en vente, constate Pierre Vital.

Certes, le 3ème trimestre signe le retour d’une activité de mises en vente, mais les trois premiers trimestres de 2020 sont en retard de 55 % par rapport à 2019. Si le stock se maintient, c’est en raison de la faiblesse des ventes et sur les 3 259 logements à l’offre, 46 % sont situés à Bordeaux même. C’est en effet l’un des principaux enseignements de ce trimestre : la ville centre tire clairement son épingle du jeu : « L’offre est très fortement recentrée sur peu de zones et la ville de Bordeaux représente 49 % des ventes et 59 % des mises en vente. Logiquement, les ventes se recentrent là où on lieu les mises en ventes ethos l’offre est disponible ». Ce phénomène pourrait même s’accentuer puisque une forte part des ventes se situe en secteur aménagé et que 90 % des ventes à Bordeaux sont observées justement dans…les secteurs aménagés ! 

L’accession à la propriété se maintient

Cette nouvelle tendance a des effets, paradoxe apparent, sur le segment de l’accession à la propriété et notamment l’offre abordable (sociale et privée) : « La croissance des ventes en secteur aménagés a fait croître l’offre abordable sur la ville de Bordeaux, poursuit Pierre Vital. Au cours des trois premiers trimestres, elle a représenté 55 % des ventes en accession et 31% des de l’ensemble des ventes au 3ème trimestre ». Même sur l’ensemble de la métropole, les ventes aidées représentent 20 % de l’ensemble des ventes. Mais c’est encore Bordeaux qui mène en tête, encore en raison de la forte part des secteurs aménagés où une part de logements aidés est imposée. D’une façon générale, toujours à Bordeaux, les ventes à occupants ont moins souffert que les autres segments, avec 358 ventes en 2019 et 362 en 2020, mais celles-ci ont reculé de 235 sur l’ensemble de la métropole. 

Dans un contexte où le 2ème trimestre a affiché une activité historiquement basse depuis 2018, même avec un 3ème trimestre plus incisif, il faudrait une vraie reprise au 4ème trimestre pour éviter un phénomène qui tendrait vers la pénurie. 

Bassin d’Arcachon : entre contraction et ventes en bloc

Comment désigner un marché n’affichant que 42 mises en vente au cours des neufs premiers mois de l’année 2020 contre 401 pour la même période en 2019 ? L’absence d’alimentation d’un marché a toujours des effets funestes, surtout lorsque la demande existe. Si les neuf premiers mois de 2019 avaient totalisé 371 ventes, ce volume s’est réduit, mais pas effacé, à 216 ventes en 2020. Résultat : il ne reste plus que 165 lots disponibles à la vente, avec une forte évolution des prix, de 4 280 à 4 476 €/m2 (hors parking), soit + 5 % sur l’année. Sur cette offre, on ne compte que 22 logements disponibles à Arcachon, mais 81 lots dans une Zac à Biganos ! Face à une offre quasiment inexistante, on assiste à un phénomène, celui des ventes en bloc. Au 3ème trimestre, 146 lots ont été vendus et au cours des neuf premiers mois, les ventes en bloc sur le Bassin rivalisent avec celles de la métropole bordelaise : 203 contre 214 !

Les ventes en bloc peuvent correspondre à une sécurisation de la part es promoteurs, mais, ici, il s’agit plutôt d’un phénomène d’investisseurs qui ne regardent plus que la métropole bordelaise, le Bassin pouvant apporter un investissement locatif sécurisé et devons niveaux de rentabilité, indique Pierre Vital.

Pays Basque : le littoral et l’arrière-pays dos à dos  

Peut-on  écrire que le Sud Aquitaine s’en sort mieux qu’ailleurs ? Difficile à affirmer. l’année sera « globalement morose » annonce l’OISO et le 2ème trimestre a plombé l’activité des ventes et l’activité est concentrée sur Ondres et Anglet, la communauté d’agglomération du Pays Basque représentant 62 % des ventes. Pendant ce temps, les mises en vente poursuivent leur érosion, avec un recul de 31 % par rapporta aux neuf premiers mois de 2019. Avec un niveau de ventes qui a souffert, un effondrement des mises en ventes, le stock n’en finit pas de s’effriter avec seulement 452 logements à la vente au 3ème trimestre 2020 (717 au 3ème T 2019). Principale caractéristique de ce territoire : Il existe un marché littoral et un d’arrière pays, le littoral pouvant afficher par endroit (mais pas partout, comme à Ondres ou Anglet qui affichent des prix modérés grâce à des secteurs aménagés) des valeurs de plus de 7 000 €/m2, jusqu’à 9 000 €/m2, ce qui le différencie clairement de la métropole bordelaise. Face à cette façade littoral, on observe un décalage vers l’arrière pays : 2 920 €/m2 enregistré à Briscous, 3 290 à Saint-Vincent-de-Tyrosse, 3 180 €/m2 à Espelette, etc. Pour le Président de l’OISO, « ce marché décline à deux stratégies différenciées, celles des investisseurs patrimoniaux qui vont rester sur les côtes et ceux plus sensibles au versant financier d’un investissement locatif et qui s’orientent vers ces communes qui deviennent attractives »

Pour l’observatoire, le marché de Sud aquitaine totalisera fin 2020 plus ou moins un millier de ventes avec, pour 2021, « une problématique foncière notable » qui risque de maintenir une faible activité, surtout en cas d’absence de réglementation du marché.  


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