Les derniers résultats de l’ObserveR de l’immobilier toulousain, sur la période du 1er semestre 2022, présentés par sa présidente, Laëtitia Vidal, le 22 septembre, sont riches d’indications.
La pénurie, avec son cortège de tensions en matière d’offre et de flambée des prix, serait-elle derrière nous ? C’est ce que semble dessiner les statistiques du marché du logement neuf présentes par l’ObserveR de l’immobilier toulousaine pour les six premiers mois de l’année. Le 2ème trimestre se caractérise même par une « stabilisation des ventes et une reprise des mises en vente » dans l’aire urbaine. Par rapport au 1er semestre 2021, les logements mis en vente sur l’aire urbaine progressent de 17 %, soit « la plus importante offre depuis 2019 ».
Se gardant de tout triomphalisme, Laëtitia Vidal, président de l’ObserveR – qui compte plus de 50 membres – préfère tempérer : « Si nous devons nous en réjouir, nous devrons cependant surveiller que ces chiffres ne soient pas le simple résultat mécanique et ponctuel de l’afflux de demandes de permis de construire sous règlementation thermique 2012 constaté fin 2021 ». Cependant, avec 2 753 logements à l’offre, on est encore bien loin des niveaux d’avant la crise sanitaire. Logiquement, les ventes se maintiennent à un niveau équivalent au 1er semestre, confirmant la persistance d’une « demande stable ». Les ventes à investisseurs poursuivent leur baisse par rapport au 1semestre 2021 (- 22 % ) établissant à 50 % leur part dans les ventes (-12 % par rapport au 1er semestre 2021).
C’est donc la clientèle des propriétaires -occupants qui tire son épingle du jeu avec % 38 % dans l’aire urbaine, à période comparable. Les ventes en « accession aidée » ne représentent qu’un tiers des ventes à propriétaires occupants. L’augmentation des taux d’intérêts et l’impact de l’inflation pourraient fragiliser ce segment important dut marché de l’aire urbaine. Il reste à constater que le stock théorique reste limité (9,1 mois) et le prix moyen (4 315 €/m2 hors stationnement) en forte hausse sur un an.
Toulouse s’affiche en baisse
La progression des mises en ventes sur l’aire urbaine ne semble pas bénéficier à la ville-centre. En effet, Toulouse affiche une stabilité complète par rapport au 1er semestre 2021 avec 1 191 mises en vente. Se basant sur les chiffres de la direction de l’urbanisme pour la Ville de Toulouse, l’ObserveR dresse le constat suivant : « La baisse de 32% des autorisations de construire constatée au 1er semestre 2022 (1300 logements accordés) vs 1er semestre 2021 (1914 logements accordés) fait craindre un enlisement dans cette situation en 2022 ». Les ventes restent encore en retrait de 3 % (vs 1er S 2021) et la pénurie de logements semble clairement apparaître avec 8,4 mois de stock. Parmi les secteurs les plus porteurs en matière de vente, Toulouse Nord et Toulouse sud-est tandis qu’en deuxième couronne, Muret est en tête de peloton. Enfin, le prix moyen pour ce 1er semestre s’établit à Toulouse à 4 520 €/m2 en collectif libre (hors stationnement), soit une hausse de +5% par rapport à l’année 2021.
Il restera donc à surveiller les évolutions de délivrance de permis de construire, l’environnement financier à destination des ménages, les mesures prises en faveur de l’investissement locatif pour savoir si les frémissements de ce 1er semestre constituent ou non l’amorce d’une redynamisation du marché.
