Maître Julien Lacombe, délégué départemental en charge de l’immobilier du Tarn-et-Garonne de la Chambre des Notaires de la Cour d’appel de Toulouse, a présenté le bilan chiffré* de l’immobilier du Tarn-et-Garonne pour l’année 2021 et les perspectives pour 2022. En résumé : un volume de ventes record en 2021 et un bond spectaculaire sur le marché des terrains à bâtir (+ 45%).

Les points clés à retenir

« Au niveau du volume annuel des ventes, tous biens confondus en 2021, nous atteignons des volumes records et une augmentation assez spectaculaire de + 45% sur les ventes des terrains à bâtir. Nous avions déjà plus ou moins prévu l’évolution de ce marché à la hausse mais pas dans une telle proportion. Deux facteurs semblent l’expliquer : un facteur structurel lié à un manque de biens dans l’ancien et donc au report des primo-accédants sur les terrains à bâtir ; un facteur conjoncturel, l’entrée en application de la nouvelle RT 2020 au 1er Janvier 2022 imposant la construction de bâtiments à énergie positive et de maisons passives, a stimulé les acquéreurs pour acheter avant la fin de l’année 2021 » explique Me Lacombe.

Les appartements anciens connaissent un niveau de prix médian qui s’établit désormais à 1 600 € le m2 ; un prix qui se rapproche de plus en plus de celui du département du Tarn qui est à 1 750 €.

La typologie des biens achetés sur la période est la même qu’en 2020 : à 42% les 3 pièces sont privilégiés, donc pas de modification malgré une augmentation des prix globale sur ce marché de +12%.

Dans le classement des villes Préfecture, Montauban se retrouve désormais dans le peloton de tête des villes qui connaissent la plus forte augmentation : +12,4% avec un prix médian à 1 700 € le m2, là où Albi connaît une augmentation de +9,8% et 2 030 € le m2. Pour la première fois la Cité d’Ingres devance Rodez (+9,5% et 1 690 € le m2).

« La tendance générale traduit une réelle appétence pour les villes moyennes. En Tarn-et-Garonne nous constatons que de nouveaux investisseurs se tournent vers Montauban compte tenu de la proximité toulousaine et de la requalification du coeur de ville qui valorise les biens et l’attractivité » commente Me Lacombe.

Si l’on étudie ce marché par quartier c’est toujours en centre-ville de Montauban que le prix est le plus élevé 1 790 € le m2 même si les prix restent assez homogènes (1 670 € à Lalande, 1 560 € à Pomponne).

Sur le marché de la maison ancienne le prix médian dans le département se situe désormais à 170 000 € (pour 160 000 € l’année dernière) et creuse l’écart avec le Tarn (153 000 €). La typologie des biens les plus vendus sont les maisons d’au moins 4 pièces à 35%. Il faudra compter 205 900 € en prix médian pour un bien à Montauban, 197 000 € à Montbeton, 150 000 € à Caussade et 130 000 € à Moissac. « La proximité toulousaine et la qualité des axes de circulation jouent toujours autant sur le prix des biens même si on peut se demander si la flamblée des prix de l’essence aura un impact sur les choix futurs des acteurs du marché ».

Enfin, le marché des terrains à bâtir qui atteint des volumes historiques est resté relativement stable au niveau des prix : légère augmentation à +1,4% avec un prix médian à 50 000 € (89 400 € en Haute-Garonne ; 46 300 € dans le Tarn). La superficie des terrains les plus vendus se situe entre 900 et 1499 m2. « Sur ce marché jusqu’alors assez fragile, on constate que l’offre est revenue. C’est aussi le cas dans des départements comme l’Ariège. Mais il faut vraisemblablement s’attendre à un recul avec l’entrée en application des nouvelles contraintes et règlementations ».

Le profil des intervenants ne change pas puisque les acquéreurs les plus représentés sont dans la tranche d’âge des 30/39 ans et sont toujours issus des professions dites intermédiaires. Le marché Tarn-et-Garonnais ne peut pas être qualifié de spéculatif puisque la détention moyenne des biens reste à plus de 15 ans. On notera par ailleurs que les moins de 30 ans achètent en majorité dans le pays de Montauban tandis que les plus de 60 ans font le choix du Quercy, lieu de résidence souvent privilégié pour les résidences secondaires. A 66% les acquéreurs du Tarn-et-Garonne sont originaires du département.

A quoi faut-il s’attendre en 2022 ?

« L’inflation que nous subissons et qui risquent de croître est un facteur préoccupant. Une fois de plus, après la COVID, nous faisons face à un contexte très particulier, hausse des prix des matières premières, hausse des prix de l’énergie, manque de biens dans l’ancien, guerre en Ukraine … on peut craindre un ralentissement des transactions et un comportement plus frileux des acquéreurs. Mais les taux restent toujours bas, malgré une faible augmentation, et la valeur pierre, nous l’avons toujours constaté, reste la valeur refuge par excellence, surtout en tant de crise. Il faudra donc observer ce début d’année avec beaucoup d’attentions » conclut Me Julien Lacombe.

*Réalisée par la société Adnov groupe ADSN, l’étude de l’évolution du marché se fonde sur les prix réels de ventes des biens immobiliers (hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier) de la base du notariat Perval ; transactions enregistrées dans les études des notaires du département pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021. »