Comme annoncé lors de la précédente présentation en février 2022, notre pressentiment que la hausse n’était pas terminée mais que le marché immobilier arrivait à maturité s’est confirmée. La plupart des zones ou quartiers ont connu de nouvelles hausses, parfois significatives, mais quelques secteurs ont connu une stabilité, voir un ajustement lorsque les prix n’étaient pas toujours justifiés au regard de l’état des biens.

Le phénomène centrifuge s’estompe et les acquéreurs se sont faits plus précis dans leurs choix. D’après la prospective de l’INSEE pour 2040 « ce sont (…) les migrations entre régions qui deviendraient le principal moteur de la croissance démographique ». Les régions de la façade atlantique verraient la croissance de leur population se maintenir ou se renforcer.

La Gironde est évidemment concernée en premier au regard de ses atouts paysagers sur le littoral, les vignobles et sa campagne ; et économiques grâce aux acteurs publics forts comme le CHU de BORDEAUX, ses 15.000 salariés et son budget de 1,4 milliards d’euros, et des entreprises privées dans des secteurs technologiques militaires (aéronautique) ou agricoles (vin et bois).

La desserte du département en TGV, le maillage ferroviaire au coeur des cités moyennes et l’aéroport international restent décisifs pour le marché immobilier. Les acquéreurs sont prioritairement des actifs jeunes et les perspectives à long terme restent bonnes.

Le marché 2022 a confirmé l’envie pavillonnaire, la maison individuelle étant à la fois un habitat, un placement pour la retraite (location totale ou partielle, vente) mais aussi un lieu de travail, de sport ou de bien-être.

L’année 2023 reste difficile à cerner et nous devrions avoir un marché plus linéaire. Dans les premiers mois de l’année, l’obtention du crédit pour acheter sera plus hasardeuse, le coût de fonctionnement en énergie des immeubles augmente et l’inflation nécessite que les ménages adaptent leurs offres d’achat. Si le marché a doublé en dix ans, il faut le mettre en perspective avec le coût réel en tenant compte de l’inflation. Un nouveau paradigme écologique devrait influer sur les investissements. Moins de transports individuels, plus de travaux. La loi de finance rectificative pour 2022 offre dans son article 12 un doublement de l’imputation des travaux énergétiques provoquant du déficit foncier sur le revenu global pour la porter à 21.400 euros.

Le code général des impôts voit l’article 278 0 bis réécrit afin d’identifier plus clairement les travaux éligibles à la TVA au taux réduit. Les mesures sont techniques pour les investisseurs ou les particuliers, mais seront l’opportunité d’investir, rénover et s’émanciper du stress écologique pour participer au travail nécessaire individuel et collectif d’atténuation du dérèglement climatique.

GIRONDE

Les chiffres clés en Gironde

Évolution annuelle des indices de prix

BORDEAUX

Les chiffres clés de l’agglomération de Bordeaux

L ’agglomération de Bordeaux, reflet du marché foncier, les prix au m² des appartements à fin novembre 2022 suivent une tendance générale avec une augmentation contrastée dans l’habitat ancien ; +4,2 % sur un an pour les appartements et +2,7 % pour les maisons.

Les communes de Cenon et de Gradignan ont enregistré la plus forte augmentation du prix au m² médian des appartements anciens sur un an avec +11,4 % (3 080 €/m²) à Cenon et +8,0 % (3 530 €/m²) à Gradignan. La commune de Bègles a enregistré l’augmentation la plus faible avec seulement +0,6 % (3 500 €/m²).

Dans le neuf, le prix médian au m² des appartements est de 4 500 €/m²(+3,9 %). Les communes qui enregistrent la plus forte hausse du prix au m² médian des appartements neufs sur un an sont Mérignac (+8,1 %), Bruges (+6,7 %) et Cenon (+6,1 %). Pour les appartements neufs, Le Bouscat est la commune qui présente le prix médian au m² le plus élevé (5 630 €/m²), devant Talence (5 260 €) et Pessac (4 740 €).

Prix médian des appartements anciens à Bordeaux

Prix médian des maisons anciennes de l’agglomération de Bordeaux

MÉDOC

Les chiffres clés du Médoc

À fin novembre 2022 dans le Médoc, le prix médian des maisons anciennes est de 254 900 €, en hausse de +9,7 % sur un an.

Sur les maisons anciennes, les communes qui affichent les évolutions annuelles les plus significatives à fin novembre 2022 sont Castelnau-de-Médoc (+19,1 % / 294 000 €), Ludon-Médoc (+17,4 % / 348 400 €) et Lacanau (+15,8 % / 432 700 €).

Le prix médian au m² des appartements anciens est de 3 460 €, soit une hausse constatée de +5,8 % sur un an. La commune de Carcans présente la plus forte hausse sur un an, à 3 660 €/ m²(+16,3 %).

Sur le marché foncier, les parcelles à bâtir se sont vendues en moyenne à 91 000 €, avec une forte disparité entre le Médoc Sud (+3,1 %) et le Médoc Nord (+19 %).

Prix médian des maisons anciennes

NORD-GIRONDE

Les chiffres clés du Nord-Gironde

Le Nord-Gironde reste le secteur le plus abordable pour acquérir une maison ancienne et acheter un terrain à bâtir. Le prix médian au m² des terrains à bâtir est resté globalement stable sur un an pour se fixer à 60 000€. À fin novembre 2022, le prix de vente médian des maisons anciennes est de 202 600 €, soit une hausse de +12,2 % sur un an. Cependant, les niveaux de prix ainsi que les évolutions annuelles sont variables d’un secteur à l’autre : en hausse à Saint-Savin (+19,7 %, à 203 500 €) et à Blaye (+15,8 %, à 153 800 €) ; en baisse à Saint-Seurin-sur-l’Isle (-3,2 %, à 130 000 €) et à Izon (-0,3 %, à 274 800 €).

Le prix au m² médian des appartements anciens enregistre une hausse de l’ordre de +7,8 %. Sur le marché foncier des appartements anciens, le Nord-Gironde enregistre le prix au m² médian le plus bas, à 2 090 €/m².

Évolution sur un an des terrains à bâtir

Prix médian des maisons anciennes

LIBOURNE

Les chiffres clés de Libourne

Sur le marché des maisons anciennes à fin novembre 2022, Libourne enregistre une hausse de +5,0 % à 236 000 €.

Pour les maisons anciennes, Saint-Sulpice-et-Cameyrac atteint un prix médian à 307 900 € avec une hausse de +10,3 %. Saint-Loubès affiche un prix médian de 304 600 € avec une hausse de +11,9 %. Castillon-la-Bataille est la commune la plus abordable du secteur avec un prix médian de 98 000€.

Concernant les appartements anciens, la commune de Libourne enregistre une hausse de +10,4 % à 2 300 € le prix au m² médian.

ENTRE-DEUX-MERS

Les chiffres clés de l’Entre-Deux-Mers

À fin novembre 2022, dans l’Entre-deux-Mers, le prix médian des maisons anciennes est de 230 100 €, en hausse de +4,3 %. La commune de Montussan enregistre cette année la plus forte hausse à +13,1 % soit un prix médian de 348 700 €. La commune de Pompignac est la plus onéreuse avec un prix médian de 425 500 €.

Le prix au m2 médian des appartements anciens a lui aussi augmenté (+2,5 %) pour se fixer à 2 130 €. Les terrains à bâtir se sont vendus à un prix médian de 95 200 €.

Prix médian des maisons anciennes

SUD-GARONNE

Les chiffres clés du Sud-Garonne

À fin novembre 2022, le prix de vente médian des maisons anciennes est de 257 800 €, en hausse de +5,1 % sur un an. Bazas, la commune la plus dynamique du secteur, enregistre une hausse de +18,2 %. Saucats est la commune la plus onéreuse devant Salles.

Le prix au m² médian des appartements anciens est en hausse significative à +13,0 %, soit 2 340 €. L’évolution du prix de vente médian des terrains à bâtir en Sud Garonne est en hausse de +3,8 %, à 111 000 €, avec une forte disparité selon les zones.

Prix de vente médian des maisons anciennes

PROFIL DES ACQUÉREURS

Profil des acquéreurs en Gironde

Répartition des ventes par durée de détention des biens

En Gironde, tous biens confondus, les acquéreurs de moins de 30 ans représentent environ 13,1 % des investisseurs. En raison de l’attractivité économique des territoires, ils sont 15,1 % à Bordeaux et 16,3 % dans le Nord Gironde contre 5,0 % sur le Bassin d’Arcachon.

À l’inverse, les acquéreurs de 60 ans et plus qui représentent 17,1 % des acheteurs en Gironde, investissent sur le Bassin d’Arcachon à hauteur de 36,2 % contre 14,2 % à Bordeaux. La part des acquéreurs franciliens en Gironde est de 8,0 %, notamment sur le Bassin d’Arcachon (14,5 %) et à Bordeaux (11,4 %).

Répartition des ventes de logements anciens selon l’étiquette énergie