Lors d’une récente conférence de presse, Maître Frédéric GIRAL, Président de la Chambre des Notaires et Maître Henri Chesnelong, notaire à Toulouse et délégué aux chiffres de l’immobilier ont commenté et analysé les chiffres de l’immobilier pour l’année 2022.

Dans un premier temps Maître Frédéric GIRAL cite : « En matière immobilière, excepté la particularité du marché du neuf, je crois qu’il nous faut d’abord rassurer.

Le marché haut-garonnais amorce une stabilisation assez logique après plusieurs années de hausse tant des volumes que des prix. Même si les taux d’intérêt augmentent et si la conjoncture inflationniste inquiète, le marché n’est pas atone et il s’est révélé même assez dynamique sur le segment étroit que représente les terrains à bâtir »

Les chiffres de l’année 2022 confirment donc une activité soutenue avec près de 37 000 transactions enregistrées sur le seul département de la Haute-Garonne soit une augmentation de 1,8% par rapport à l’année 2021. Si le marché de la maison ancienne connaît une baisse des volumes de -6,7%, il n’y a pas eu à fin 2022 d’impact sur les prix qui sont toujours en hausse de 5%. « Ce tassement, s’il doit être observé dans les mois à venir, ne sera pour autant pas le signe d’un effondrement » assure Maître Henri Chesnelong.

Le marché de l’appartement ancien

L’augmentation du prix médian sur un an est de 3 % en Haute- Garonne (+1,4% pour Toulouse). Alors qu’en 2021 le prix médian au m2 était de 2 810 €, il passe à 2 900 €. A Toulouse, le plafond des 3 000 € est désormais bien dépassé et semble désormais se stabiliser autour des 3 250 € le m2.

On observe que les quartiers Saint-Cyprien, Les Chalets et Arnaud Bernard rejoignent petit à petit les prix de tête à près de 5 000 € le m2. La future 3ème ligne de métro n’impacte pas pour le moment les quartiers qui seront irrigués : la Côte-Pavée par exemple présente un prix moyen en baisse de -2,2% pour un prix médian au m2 qui se situe aujourd’hui à 3 710€

Autour de Toulouse, la hausse de prix constatée les années passées infuse toujours dans toutes les communes du territoire avec des hausses de prix toujours aussi spectaculaires dans certaines communes : +9% à Castanet-Tolosan (3 140 € le m2), +10,8% à Plaisance-du-Touch (2 540 € le m2), +9,9% à Léguevin (2 330 € le m2), + 16,5 % à Auterive (1 720 € le m2).

En comparaison à Toulouse, les préfectures voisines qui avaient connues ces deux dernières années des augmentations de prix à deux chiffres, enregistrent toujours des hausses mais beaucoup plus modérées : +9,1% à Montauban (+12,4% en 2021), +5,8 % à Albi (+9,8% en 2021). Pour retrouver des niveaux de rentabilité intéressants, il semble notamment que les investisseurs se soient plus tournés vers des villes moyennes où les prix au m2 sont moins élevés comme à Rodez (1 910 €, +14,2 %) Auch (1 610 €, +10,5%), Cahors (1 450 €, +13,7%) ou encore Carcassonne (1 110 €, 14,8%).

Le marché du neuf

Le prix au m2 dépasse en 2022 l’augmentation observée en 2021, +3,5% pour 2,3% l’année d’avant. Le prix moyen dans le neuf s’établit à 4 320 € le m2, l’impact enregistré sur les prix est principalement lié à la rareté de l’offre et à l’application progressive de la RT2020. L’observation comparative de la courbe de prix dans l’ancien avec celle du neuf permet de constater que l’écart se réduit toujours, il est de 1300 € au bénéfice de l’ancien.

Le marché de la maison ancienne

Pour la première fois les volumes sont en baisse alors que les prix continuent de monter : 11700 transactions enregistrées en Haute-Garonne en 2022 pour 12 540 en 2021 ; une augmentation de prix de 5% avec un prix médian à 283 100 €. Cette augmentation des prix est générale et perméable aux départements voisins. On note d’ailleurs les +14% enregistrés en Ariège mais avec un prix moyen de la maison à 124 800 €. On notera également que la typologie des biens recherchés de change pas.

Balma occupe toujours la première place des communes les plus chères avec un prix médian à 482 000 € (augmentation de 11,8%) tandis que Toulouse est à 396 200 € (avec une augmentation de + 4,3%). Les communes Balma, Quint-Fonsegrives sont plus chères, notamment du fait de la proximité avec la clinique Croix du Sud.

Le marché des terrains à bâtir

Le marché des terrains à bâtir reste un « petit marché » en terme du nombre des transactions, c’est les volumes qui créent la surprise avec une augmentation de +18,8% et 3 000 ventes au total. Les prix enregistrent quant à eux une augmentation de 6,3% tandis que le prix médian s’établit à 92 000 €.

Pour la première fois, 33% des transactions concernent des terrains de moins de 600 m2, autant dire des superficies très petites, 30% des terrains entre 600 et 899 m2.

Etiquettes énergétiques, quels impacts sur l’immobilier ?

Pour la première fois, la Chambre des notaires a pu extraire et présenter les premières statistiques fiables concernant l’impact des DPE sur les prix des biens sur l’année 2022.

Sur l’appartement ancien, en prenant comme étiquette étalon la catégorie D, l’impact est encore relativement faible en Haute-Garonne puisqu’un bien en catégorie F ou G perd seulement 5% de sa valeur et gagne 4% s’il se classe en catégorie C.

Sur les maisons anciennes, celles classées A ou B se sont vendues en moyenne 15% plus chères que celles de la classe D. Leurs prix se déprécient de – 5% classées E et jusqu’à -12% en catégories F et G.

Quel avenir pour l’immobilier ?

De l’avis des experts Me Frédéric Giral et Henri Chesnelong, le début de l’année 2023 et les avant-contrats enregistrés (hors marché du neuf) n’invitent pas à l’inquiétude. « Certes, nous constatons dans nos études un léger tassement des prix mais pas d’effondrement. La pierre reste toujours la valeur refuge par excellence, celle que l’on privilégie et qui rassure particulièrement en temps de crise. Mais il faut un minimum de confiance en l’avenir pour investir, le moral des français soumis à une inflation grandissante aura donc un impact direct sur les actes d’achat » conclue Me Frédéric Giral.