marché logement neuf bilan 2021

Hier matin, Jean-Philippe Jarno, Président de l’ObserveR de l’Immobilier Toulousain, accompagné de Stéphane Aubay, Président de la FPI Toulouse-Occitanie, présentait les chiffres du marché du logement neuf de Toulouse et de sa métropole du dernier trimestre 2021, l’occasion également de faire un point global de l’année écoulée.


Jean-Philippe Jarno, Président de l’ObserveR

Marché du logement neuf de l’aire urbaine de Toulouse en 2021 : une situation qui ne s’améliore pas

L’année 2020 avait déjà bien fragilisé le marché immobilier avec le début de la crise sanitaire, les confinements, les contraintes environnementales, ainsi que les élections. Ces événements nous avaient amené vers une situation de pénurie avec une crise de l’offre. Cette crise s’est aggravée en 2021 malgré les efforts des promoteurs : Seuls 4 351 logements ont été mis en vente sur l’aire urbaine de Toulouse, soit 5% de moins qu’en 2020 (4 577 mises en vente), 39% de moins qu’en 2019 (7 095 mises en vente) et deux fois moins qu’en 2017 (9 299 mises en ventes). Il s’agit du niveau le plus bas historiquement depuis 2009.

Cependant, la demande étant toujours très forte, les ventes ont légèrement augmenté par rapport à 2020 : 5 391 ventes au détail ont ainsi été comptabilisées, soit une hausse de +14% par rapport à 2020 (dont 1 290 au 4T2021). On reste cependant bien loin des chiffres de 2019 (-24% par rapport à 2019), dépassant les 7 100 ventes annuelles au détail.

Les investisseurs reste la clientèle majeure dans les acquisitions, représentant 57% de l’activité (3 135 ventes (+10% vs 2020, -20% vs 2019) auprès des investisseurs contre 2 256 ventes (+20% vs 2020, -14% vs 2019) auprès des propriétaires). On constate cependant une offre très faible des petites typologies (T1 et T2), limitant leurs investissements. Cependant, le marché voit arriver de plus en plus de clients désirant devenir propriétaires, notamment grâce aux accessions « aidées ». Les prix maîtrisé permettent également de trouver certains T2 moins chers que des T1 en accession libre. On constate une augmentation de +42% des ventes à prix maîtrisé et TVA réduite comparée à 2020 contre une hausse de +7% des ventes libres.

Le stock de logements a également baissé, il est ainsi de 3 612 logements à la fin de l’année 2021, soit 27% de moins par rapport au stock à la fin 2020 (3 962 logements) et -37% par rapport à la fin 2019 (4 498 logements). C’est le niveau le plus bas depuis 2011.

Toutes ces tendances constatées participent ainsi à la hausse continuelle des prix : le prix de vente atteint 4 028 €/ m2 en collectif, libre, hors stationnement ; soit une augmentation de +3,3% par rapport à 2020 et + 4,3% par rapport à 2019.

Le risque d’annulation du Plan local d’urbanisme intercommunal habitat (PLUiH) en cours d’année a également été une des raisons de cette crise du logement, malgré le « pacte métropolitain pour l’habitat » adopté par Toulouse Métropole afin de réaffirmer la volonté de produire 7 000 logements par an, dont 3 500 sur la commune de Toulouse.

2022 s’avère donc être un véritable défi pour le marché du logement neuf, afin de répondre à la demande des acquéreurs et d’éviter une hausse des prix en raison d’une pénurie. Par ailleurs, 7000 logements sont attendus d’être livrés au cours de l’année 2022.

Nous subissons maintenant cette baisse de permis de construction. Comme les processus sont longs, nous pouvons espérer sortir de cette crise d’ici 2023. Je reste optimiste quant à la prise de conscience des élus de réagir face à cette urgence.

Jean-Phillipe Jarno, Président de l’ObserveR

Toulouse va devoir accepter de « prendre de la hauteur » pour pouvoir loger tout le monde. Des constructions de plus grande hauteur pourraient devenir le patrimoine de demain.

Jean-Phillipe Jarno, Président de l’ObserveR

Chiffres clés – Promotion immobilière – 2021

  • Aire Urbaine de Toulouse : 453 communes
  • Ville de Toulouse : 486 800 habitants
  • 1ère couronne : 230 300 habitants
  • 2ème couronne : 266 400 habitants
  • 3ème couronne : 155 000 habitants
  • 4ème couronne : 158 200 habitants
  • 5ème couronne : 82 800 habitants

Chiffres clés – Promotion immobilière – 4ème trimestre 2021

Répartition des ventes au détail en promotion immobilière par secteur – 2021

La Ville de Toulouse dresse le même bilan

A l’échelle de la ville de Toulouse, le même bilan peut être dressé. Les mises en ventes sont faibles avec seulement 2 053 logements dont 481 sur le 4e trimestre, soit sur l’année 12% de moins qu’en 2020 et 43% de moins qu’en 2019. Ce niveau est également historiquement bas depuis 2009.

On retrouve également une demande en hausse cette année, +17% par rapport à 2020, avec 2 503 ventes au détail (contre 2 141 en 2019). Le niveau s’avère toutefois bien plus bas qu’en 2019 (-35%). La part des investisseurs est assez proche de celle à l’échelle de l’aire urbaine avec 57% des acquisitions (54% sur le dernier trimestre) malgré une hausse de +27% des ventes à propriétaires-occupants.

Le niveau de stock s’établit à seulement 1 968 logements disponibles à la vente, soit 20% de moins qu’en 2020, et un niveau au plus bas depuis 2012.

Les ventes en accession aidée sont à la hausse avec une augmentation de +32% des ventes en prix maîtrisé et TVA réduite comparé à 2020. De plus, 240 ventes en accession à prix maîtrisé ont été effectuées en 2021, soit une augmentation de +34% comparé à 2020.

On retrouve une offre toujours plus faible pour les petites typologies : 22% de l’offre pour 39% des ventes. L’offre est en constante baisse : elle était de 27% en 2020 contre 22% en 2021.

Pour finir, le niveau des prix connaît la même évolution que dans l’aire urbaine, avec une évolution légèrement plus marquée : +3,5% par rapport à 2020 et +6,8% par rapport à 2019, pour atteindre 4 304 €/m2 (collectif, libre, hors stationnement).

Une situation bien meilleure sur le secteur du SICOVAL

Le marché de la promotion immobilière au sein du SICOVAL présente un meilleur bilan. En effet, on compte en 2021 485 mises en vente, soit 207% de plus qu’en 2020 (158 mises en vente enregistrées) et 18% de plus qu’en 2019 (412 mises en ventes). Les ventes sont également à la hausse : si elles n’atteignent pas le niveau historique de 2019 avec ses 610 ventes annuelles, on dénombre quand même 443 ventes au détail sur l’année 2021 (+55% par rapport à 2020 qui enregistrait 285 ventes). Le 4e trimestre a mis en vente 84 logements et 112 ventes au détail ont été comptabilisées.

Cette année, à l’instar de l’aire urbaine toulousaine, la part d’investisseurs reste largement majoritaire, même si elle tend à baisser légèrement : 58% des ventes (contre 64% en 2020 et 69% en 2019).

Le niveau de stock remonte même légèrement, avec 217 logements disponibles à la vente, contre 205 fin 2020. Il reste néanmoins très faible comparé aux 332 logements restés à la vente fin 2019.

Si les prix stagnaient entre 2019 et 2020, constatant même une légère baisse en 2020, ils repartent à la hausse en 2021 : 3 993 €/m2 (coll. libre, hors stationnement), soit une augmentation de +4% par rapport à 2021.

Un bilan similaire à Bordeaux et Montpellier

La situation est assez similaire dans l’aire urbaine Toulousaine que dans la Région de Montpellier : des mises en vente très faibles (1 568 soit -40% par rapport à 2020) mais des ventes réactives (2 478 soit +30%) ; tandis que la Région Bordelaise et le Bassin d’Arcachon présentent un bilan plus faible avec un ralentissement des mises en ventes (2 501 soit -8% par rapport à 2020) ainsi qu’un recul des ventes (2 911 soit -2%). 

Les prix continuent d’augmenter dans tous ces secteurs, de manière très forte pour la région montpelliéraine (+7% par rapport à 2020) et plus contenue sur la région bordelaise (+1,4%), quand ils augmentent de +3,3% par rapport à 2020 pour l’aire urbaine de Toulouse.

Toulouse reste la métropole la moins chère de France avec Lille. Les prix sont en effet moins élevés qu’à Rennes, Nantes, Bordeaux et Montpellier, et à peu près égal à Strasbourg.

Chiffres clés en Occitanie

Présentation de L’ObserveR

Créé en 2002, l’ObserveR de l’Immobilier Toulousain a pour vocation de donner une vision globale du marché de l’immobilier neuf de Toulouse et sa Métropole, du SICOVAL et plus largement de l’aire urbaine toulousaine. Jean-Philippe JARNO en est le Président. 

Véritable baromètre du marché du logement neuf, l’objectif de cet observatoire est de permettre le développement de l’aire urbaine de Toulouse à travers une restitution trimestrielle des chiffres clés du secteur. Une restitution rendue possible grâce à une mutualisation des informations et des données récoltées auprès des professionnels de l’immobilier qu’il fédère (promoteurs, bailleurs, aménageurs, lotisseurs…).

Afin de disposer de chiffres fiables, l’ObserveR a confié la gestion de l’ensemble de ses données à un organisme spécialisé depuis plus de 25 ans : Adequation

Née de l’initiative de la FPI (Fédération des Promoteurs de l’Immobilier), de l’USH (Union Sociale de l’Habitat) et de l’UNAM (Union Nationale des Aménageurs), l’ObserveR compte aujourd’hui plus de 50 membres.