Maître Frédéric GIRAL, délégué au Droit immobilier et Maître Henri Chesnelong ont commenté et analysé les chiffres consolidés de l’immobilier*pour l’année 2021. « Il se confirme que l’année 2021 restera une année record en termes de transactions immobilières. En France nous avons dépassé le seuil des 1.200.000 transactions. En Haute-Garonne, nombreux sont ceux qui ont accéléré la concrétisation de leur projet immobilier (+12% en volume des ventes). Le marché est resté extrêmement actif jusqu’à la fin de l’année. Le phénomène de rattrapage observé après les blocages provoqués par la crise sanitaire s’est confirmé et même accentué provoquant une accélération des prises de décisions. Tous ces facteurs ont rendu le marché très dynamique. Les vendeurs ont également compris que le moment était propice pour vendre vite et au meilleur prix. On observe par ailleurs « un effet d’irrigation » de ces prix à la hausse dans des quartiers de la périphérie de Toulouse, qui jusqu’alors, avaient été relativement peu impactés » commente Me Frédéric Giral.

Des volumes de ventes inédits et une activité particulièrement forte sur le marché des terrains à bâtir

Quels que soient les biens étudiés, tous les volumes sont en hausse : + 6,7% pour les appartements anciens, +11% pour les appartements neufs, +16% sur les maisons anciennes et un retour de l’offre assez spectaculaire sur le marché des terrains à bâtir avec un bond de +28%.

En cumulé en 2021, 35 300 biens ou terrains ont été vendus (pour 31 100 en 2020). « Le phénomène de rattrapage observé après les blocages provoqués par la crise sanitaire s’est donc confirmé et même accentué en provoquant une accélération des prises de décisions des acheteurs. Tous ces facteurs ont rendu le marché très dynamique » complète Me Chesnelong.

Sur l’appartement ancien, l’augmentation du prix médian sur un an est de 7,1% en Haute-Garonne (+5,8% pour Toulouse). Alors qu’en 2020 le prix médian au m2 était de 2640 €, il passe à 2 820 €. A Toulouse, le seuil des 3 000 € est désormais nettement dépassé puisqu’il arrive à 3 210 €.

Pourtant, au rang des grandes métropoles, Toulouse se situe toujours au 7ème rang après Lyon (en 1ère Place), Bordeaux, Nice, Nantes, Lille et Rennes.

*Réalisée par la société Adnov groupe ADSN, l’étude de l’évolution du marché se fonde sur les prix réels de ventes des biens immobiliers (hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier) de la base du notariat Perval ; transactions enregistrées dans les études des notaires du département pour la période du 1er Janvier au 31 décembre 2021. »

Comparativement à la ville rose, des villes comme Montauban ou Albi connaissent des augmentations de prix bien supérieures sur ce marché de l’ancien : + 12,4% à Montauban, +9,8% à Albi. « Sans doute un signe que les investisseurs recherchent un niveau de rentabilité plus intéressant en faisant le choix des villes moyennes, dynamiques et faciles d’accès » complète Me Giral.

Si la typologie des biens recherchés ne change pas par rapport à 2020 (2 et 3 pièces), une ville comme Balma parvient à dépasser le prix médian toulousain sur les appartements anciens (3 370 €). De nombreuses communes présentent également des hausses de prix spectaculaires : +13,7% à Castelnau d’Estrètefonds (2 080 €), + 11,3% à Colomiers (2 420 €), + 10,3% à Saint-Orens de Gameville (2 820 €) ou encore + 9,3% à Fonsorbes (2 140 €).

La « contagion » en matière de hausse de prix infuse donc dans toutes les communes du territoire autour de Toulouse.

Par quartiers toulousains, 12 quartiers dépassent aujourd’hui les 4 000 € au m2. On notera l’entrée dans ce « peloton » des quartiers Amidonniers (4 380 €, +10,2%) et Saint-Michel (4 220 €, + 4,1%). D’autres quartiers comme Patte d’Oie (+11,4%), Rangueil -CHR-Facultés (+10,1%), Casselardit (+10,2%) connaissent eux aussi des augmentations de prix à deux chiffres. Idem dans des quartiers intermédiaires comme Basso-Cambo (+16,9%), Juncasse-Argoulets (+12,3%), Croix-de-Pierre (+11,5%) ou Purpan (+11,1%). « La volonté de devenir propriétaire est bien présente dans les quartiers où il est encore possible d’acheter à un prix inférieur à 3 000 € le m2 ; chaque grand projet d’infrastructure comme la future 3ème ligne du métro a un impact sur le choix des futurs acquéreurs » rajoute Me Chesnelong.

Sur le marché du neuf, un marché que l’on sait extrêmement tendu par manque de biens, on note que l’écart de prix par rapport à l’ancien a tendance à se réduire. Le marché de l’appartement neuf reste majoritairement un marché d’investisseur (prix médian à 4 210 € au m2, +3 %).

Sur le marché de la maison ancienne, les prix affichent une augmentation que l’on peut qualifier là aussi de conséquente : + 8,4% avec un prix médian à 271 000 € (alors que l’on était à + 3,3% en 2020). Une même augmentation est également constatée dans les départements voisins : +6,3% en Tarn-et-Garonne, +5,5% dans le Tarn et +4,8% en Ariège.

Comme pour l’appartement ancien, la typologie recherchée pour une maison ne change pas en Haute-Garonne (4 à 5 pièces). Balma occupe toujours le peloton de tête avec un prix médian à 450 800 €, tandis que Toulouse est à 378 700 € (avec une augmentation de + 9,6%). Une grande partie des transactions se sont concrétisées en 2ème ou 3ème couronne toulousaine malgré l’augmentation des prix : Aussonne prix médian à 315 000 € (+18,4%), Labarthe-sur-Lèze 290 100 € (15,1%), Aucamville 271 800 € (+19,7%), Carbonne 210 000 € (+8,2%).

« Le marché de la maison reste un marché d’accédant plus que d’investisseur.Suite à la COVID, l’accroissement du mouvement de déplacements vers des communes de plus petites tailles et le télétravail ont rajouté une branche de plus dans l’arbre morphologique de ce marché. Mais on notera que le panier moyen de la maison a basculé ; il dépasse désormais les 250 000 € » explique Me Giral.

C’est le marché des terrains à bâtir, habituellement très constant et stationnaire qui crée le plus la surprise : + 28% en volume mais « seulement » +5,2% sur le prix de vente (prix médian à 89 400 €).

Selon les notaires, cette augmentation en volume est le signe d’un retour de l’offre qui s’explique peutêtre par la densification et la division des terrains ; elle traduit aussi sans doute un choix de vie. Le marché du terrain à bâtir demeure ceci-dit un petit marché : 2600 ventes en 2021 (pour 2100 en 2020). 30% des ventes concernent des terrains entre 600 et 899 m2, 27% concernent des terrains inférieurs à ce segment (- de 600 m2) , 27 % le segment supérieur (+ de 900 m2).

Profil des acquéreurs : un comportement toujours plus spéculatif

Les cadres supérieurs, à 35%, ont été la catégorie socioprofessionnelle la plus représentée en 2021. Les acquéreurs de 30/49 ans représentent 60% du marché. Il s’agit là d’une tranche active de la population qui a la capacité d’emprunter. Il y a peu de mobilité en Haute-Garonne, puisqu’à 77% on achète dans le département où l’on vit déjà. Phénomène observé déjà l’an dernier et qui se confirme : nette augmentation des ventes de moins de 5 ans après l’acquisition, signe d’un comportement très spéculatif.

Face à l’augmentation des prix, les acquéreurs capitalisent moins sur le long terme.

Cet engouement pour l’immobilier va-t-il se confirmer en 2022 ?

De l’avis des experts Frédéric Giral et Henri Chesnelong, le début de l’année 2022 a connu un léger ralentissement lié essentiellement au rebond épidémique de la COVID. Mais les taux restent encore bas et sont un facteur incitatif à l’acte d’achat.

« Les chiffres des avant-contrats ne laissent pas présager pour le moment une baisse des prix. L’environnement économique spécifique au marché immobilier demeure encore sécurisant face à une actualité internationale qui ne l’est guère, réservant ainsi à la pierre sa qualité de placement sûr et durable. Mais est-ce que l’augmentation du prix de l’énergie et celle des matériaux de construction vont amorcer des changements dans le comportement des investisseurs ? La guerre en Ukraine, l’élection présidentielle, le niveau des taux, le coût de la vie … de nombreux sujets son source d’inquiétudes chez nos clients dans nos études. Même si nous avons pu constater que la valeur pierre traversait plutôt bien les crises, les incertitudes sont plus que jamais présentes » conclut Me Giral.